文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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